De (niet-)toepasselijkheid van de pachtwet voor paardenhouderijen 23/08/2013 1 min

De bepalingen van de Wet op de landpacht zijn slechts van toepassing op de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf. Onder “landbouwbedrijf” wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop (art. 1).

Artikel 1,1 van de wet van 7 november 1988 geeft een duidelijke omschrijving van het begrip "landbouwbedrijf", namelijk: "De bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voorbrengen van landbouwproducten, die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop".

Overeenkomstig de rechtspraak van het Hof van Cassatie, kan er geen sprake zijn van een pachtovereenkomst, wanneer de rechtbank vaststelt dat het goed niet hoofdzakelijk gebruikt wordt voor een landbouwbedrijf (Cass., 23 september 1982, Arr. Cass., 1982-83, I, 126).

Wanneer de pachter het goed niet hoofdzakelijk aanwendt voor een landbouwuitbating, is de pacht overeenkomstig art. 1 niet langer beschermd door de wet op de landpacht (d' Udekem d' Acoz en Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 1990, p. 299). De pachtwet is enkel van toepassing op een zelfstandige landbouwer die van de landbouw zijn hoofd- of nevenberoep maakt.

Zowel het economische karakter van het landbouwbedrijf, als het beroepsmatige karakter van de landbouwbedrijvigheid, dienen benadrukt te worden. Dat sluit elk amateurisme uit. Het kan dus niet volstaan een landbouwbedrijvigheid uit te oefenen, indien de opbrengst ervan niet hoofdzakelijk bestemd is voor de verkoop. Een gebruik van percelen voor eigen familie of als ontspanning is dus geen pacht en kan niet van de bescherming van de pachtwet genieten (Eeckloo, R. en Gotzen, R., Pacht & Voorkoop, 1990, p. 66, met de daar geciteerde rechtspraak).

De Pachtwet is enkel van toepassing voor landbouwexploitaties die tot doel hebben winst te maken.

Bedrijfsmatige exploitatie is een economisch begrip. Het betekent een geregelde activiteit, met een minimum aan materiaal en organisatie. Dit bedrijfsmatig karakter heeft tot gevolg dat de exploitant de wetgeving i.v.m. directe belastingen, B.T.W. en sociale zekerheid van zelfstandigen zal moeten naleven (cfr. Vred. Doornik, 28.6.1995, T.Agr.R., 1996, 326). In geval van betwisting is het de huurder die het bedrijfsmatig karakter zal moeten bewijzen (V. en P. Renier, Le bail à ferme, Rép. Not. tome VII, LIVRE II, nr. 29).

Dit begrip van landbouwbedrijf werd bevestigd door het Hof van Cassatie bij arrest dd. 31.1.1991 (R.W. 1990-91, 1380; Arr. Cass., 1990-91, 592).

Een landbouwexploitatie in de zin van de Pachtwet moet een winstgevende exploitatie zijn (Cass., 13 januari 1977, Arr. Cass., 1977, 544; Vred. Brasschaat, 26 oktober 1977, R.W., 1977-78, 2094). Het bedrijf moet geëxploiteerd worden met het oog op het behalen van winst: Als een uitbating niet tot winst kan leiden, maar gedoemd is om verlieslatend of hooguit kostendekkend te zijn, staan wij voor een liefhebberij en niet voor een bedrijfsmatige exploitatie (Vred. Stavelot, 15 januari 1979, J.L., 1978-79, 962. Vred. Brasschaat, 10 mei 1978, R.W., 1978-79, 917; Vred. Herve, 20 april 1983, J.L., 1983, 507). De landbouwexploitatie moet normaal en rationeel gebeuren en mag zich niet beperken tot een schijn van exploitatie (Cass., 6 januari 1972, Arr. Cass., 1972, 440).

Op grond van een onderscheid dat in de voorbereidende werken op de Pachtwet gemaakt werd tussen voor de landbouw nuttige en voor de landbouw niet nuttige dieren, waarbij rijpaarden als niet nuttig voor de landbouw werden aangeduid, ontzegt een vaste rechtspraak de toepassing van de Pachtwet aan de houders van rijpaarden (zie o.a. Cass., 29 januari 1981, Arr. Cass., 1980-81, 598; Cass., 26 april 1985, Arr. Cass., 1984-85, 1185; Cass., 31 januari 1991, Arr. Cass., 1990-91, 592).

Verhuring van een onroerend goed bestemd voor het houden van trekpaarden kan daarentegen wel onder de toepassing van de pachtwet vallen, gezien deze dieren als nuttig voor de landbouw werden aangeduid.

De tijd dat landbouw beperkt bleef tot strikt voedselproductie is evenwel voorbij, nu er ook landbouwgewassen geteeld worden voor de productie van bio-energie. De vraag kan dan ook gesteld worden of het onderscheid tussen voor de landbouw al dan niet nuttige dieren niet als achterhaald kan worden beschouwd.

De rechtspraak van ons Hof van Cassatie bevestigt dat de pacht een consensueel contract is, zodat er tussen partijen overeenkomst moet bestaan over de vereisten die artikel 1 stelt voor de toepassing van de Pachtwet op de overeenkomst van verhuring van onroerende goederen. Een huurovereenkomst waarin de partijen zonder enige bedoeling van wetsontduiking het onroerend goed verhuren voor een andere bestemming dan landbouw, is niet onderworpen aan de bepalingen van de Pachtwet, tenzij anders bedongen. Voor de toepassing van de Pachtwet is vereist dat er tussen de partijen een consensus is over de bestemming van het goed voor landbouw, ook wanneer de bedrijfsmatige exploitatie van bij de ingebruikneming heeft plaatsgehad. Aan deze voorwaarde is niet voldaan als de overeenkomst stelt dat de goederen werden verhuurd “niet volgens de pachtwet”. (Cass. 12 december 2002, inzake Renders tegen Vets, rolnummer C.01.0370.N/1).

Partijen kunnen zonder enige gedachte aan wetsontduiking een overeenkomst sui generis sluiten, waarbij de toepassing van de pachtwet wordt uitgesloten. Dit is onder meer het geval voor mede-erfgenamen, die in afwachting van een vereffening-verdeling, landbouwgronden voor een betrekkelijk korte periode tegen een vergoeding in gebruik geven aan één van de mede-erfgenamen (Cass., 27 juni 1975, Arr. Cass., 1975, 1158).

De noodzaak van wilsovereenstemming vereist ook dat de partijen de bedoeling hebben een pachtovereenkomst te sluiten (Vred. Paliseul, 11 maart 1992, T.Agr.R., 1994, 50).

De pacht moet schriftelijk worden vastgesteld. Bij ontstentenis van een dergelijk geschrift, kan degene die een landeigendom exploiteert het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. Daarenboven kan hij het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, volgens de procedure beschreven in art. 3 en 23 van de pachtwet, en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in verzoening voor de bevoegde Vrederechter binnen 6 maanden na het aanbod.

Zeer belangrijk is dat indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, degene die een landeigendom exploiteert, het bewijs kan leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens (art. 3.2 Pachtwet).

Deze bewijsmogelijkheid brengt mee dat het laten exploiteren van een landeigendom, zelfs als er een overeenkomst opgesteld wordt waardoor de pachtwet niet van toepassing zou zijn, alsnog onder het toepassingsgebied van de pachtwet kan vallen. De exploitant kan steeds met alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden.

Ook al wordt door een schriftelijke overeenkomst de toepassing van de pachtwet uitdrukkelijk uitgesloten, blijft er dus steeds het risico verwikkeld te raken in een procedure waarbij de huurder die de landeigendom exploiteert met alle middelen van recht kan bewijzen dat er toch een pacht is. In die procedure blijft men afhankelijk van de uitspraak van de rechtbank.

Enerzijds kan in de overeenkomst elk gebruik in het kader van een landbouwexploitatie uitgesloten worden. Het Hof van Cassatie oordeelde in voormeld arrest van 12 december 2002 dat indien de pachter, tegen de overeenkomst die, zonder bedoeling van wetsontduiking, stelt dat het onroerend goed werd verhuurd “niet volgens de pachtwet”, toch gebruikt in zijn landbouwbedrijf, de Pachtwet niet toepasselijk wordt.

Anderzijds kan ook een overeenkomst van gratis gebruik afgesloten worden (bezetting ter bede, gebruik om niet of bruikleen). Een essentieel bestanddeel van een huurovereenkomst is haar bezwarend karakter (art. 1106 B.W.). Zo het bezwarend karakter bij één van de partijen mocht ontbreken of komen te verdwijnen dan kan er van verpachting geen sprake meer zijn.

Een bezetting ter bede is een overeenkomst waarbij de eigenaar of de vruchtgebruiker van een onroerend goed, dit ten precairen titel ter beschikking stelt aan een derde (de bezetter) en er op ieder ogenblik een einde aan kan stellen.

Daarbij moet voorzien worden dat de eigenaar (de overheid) het genot van de landeigendom verleent aan de gebruiker, onder voorbehoud van het recht er te allen tijde opnieuw over te beschikken, mits vooropzegging (bv. 6 maand) en zonder vergoeding (zie Cass., 1 oktober 1976, Arr. Cass., 1977, 130).
De overeenkomst waarbij het genot van een landeigendom wordt toegekend zonder vaststelling van de pachtprijs of tegen een onbeduidende pachtprijs, is geen pachtovereenkomst, zo bv. wanneer de pachtprijs enkel bestaat in de terugbetaling van de onroerende voorheffing (Cass., 4 januari 1979, R.W., 1978-79, 2591).

Het verhuren van grond onder toepassing van de pachtwet brengt zeer belangrijke beperkingen mee voor de eigenaar: de opzegmogelijkheden zijn strikt beperkt tot deze voorzien in de pachtwet, de wet tot beperking van de pachtprijzen is van toepassing, bij verkoop heeft de pachter voorkooprecht behoudens de in de pachtwet geformuleerde uitzonderingen.

Gezien de paardenhouderij quasi volledig uitgesloten is van het toepassingsgebied van de pachtwet, brengt dat een aantal problemen mee. Zo zal een eigenaar van een verpachte grond die deze wenst aan te wenden voor zijn paardenhouderij, niet de mogelijkheid hebben om een opzeg te geven voor eigen gebruik.

Anderzijds biedt dit ook opportuniteiten: Een eigenaar die grond verhuurt aan paardenhouders bepaalt vrij de termijn van de huurovereenkomst, hij bepaalt vrij de huurprijs, de huurder heeft geen voorkooprecht en de eigenaar kan binnen de perken van wat overeengekomen werd steeds, mits een redelijke opzegtermijn, vrij beschikken over zijn grond. De bescherming die de wet op de landpacht biedt, is dus wel degelijk een mes dat langs twee kanten snijdt …